O vývoji cen nemovitostí v ČR: rozhovor Ivany Cikánkové s Lenkou Rosochovou

“V realitách pracuji již velmi dlouho, ale poslední dobou se nestačím divit,” komentuje Ivana Cikánková realitní trh posledních dvou let. Jaké změny zaznamenala v chování prodávajících i kupujících? Kam se budou ceny nemovitostí ubírat příští rok? A jak ovlivnila její práci poptávka lidí z Ukrajiny?

Lenka: jak byste okomentovala aktuální dění na realitním trhu z pohledu realitního makléře?

Ivana: v realitách pracuji již dlouho, ale poslednímu vývoji cen nemovitostí v České republice se nestačím divit. Dnešní doba je zajímavá a všem přinese nové zkušenosti. Jsem odchovaná pražským a středočeským realitním trhem, na kterém převážně působím, což zkresluje můj názor. V regionech je situace trošku odlišná.

Aktuálně vnímám, že realitní trh je ve fázi jakési korekce. Plošně se dá v období od léta hovořit o poklesu až 20 % aktivity na trhu.

Lenka: změnilo se nějak chování prodávajících?

Ivana: prostor pro vyjednávání s kupujícími je jinde, než na začátku letošního roku 2022. Nůžky mezi očekáváním prodávajících a tím, co jsou ochotni kupující zaplatit, jsou velmi rozevřené. Do práce realitních makléřů tak nově vstupuje nutnost vysvětlit prodávajícím aktuální situaci a “umravnit” jejich očekávání v tom, že doba, kdy byly ceny vyšroubované abnormálně vysoko, je již pryč.

Lenka: jak je to na straně kupujících?

Ivana: možnosti a podmínky financování na straně kupujících nejsou již tak jednoduché. Aby se nabídka a poptávka potkaly, vyžaduje to více času a intenzivnější vyjednávání.

Do uvažování poptávajících klientů vstupují také nově parametry, které dříve řešil málokdo: ceny energií, nákladovost bydlení, průkaz energetické náročnosti.

Profesionální realitní makléř tedy musí začít vnímat cash-flow klienta, poměr příjmů a výdajů poptávajícího klienta a také jeho finanční gramotnost. To dříve bylo při realitních transakcích na okraji zájmu. I toto má vliv na pokles cen nemovitostí.

Lenka: jaký vývoj očekáváte v následujícím roce?

Ivana: tento “sešup” bude podle mě ještě chvíli trvat. Pokles cen očekávám i v roce 2023. Velmi bude záležet na tom, jaké podmínky budou nastavovat svým klientům banky při poskytování hypotečních úvěrů. Z dlouhodobého hlediska ale ceny nemovitostí budou stoupat, což aktuálně je / či bude zejména v následujících dvou letech velmi zajímavá situace – převážně pro investory. Nicméně je třeba zdůraznit, že regionální a segmentové cenové rozdíly mohou nastat. Je třeba každého klienta a nemovitost posuzovat individuálně.

Lenka: co může mít vliv na zastavení poklesu?

Ivana: nemám křišťálovou kouli a berte můj názor jako subjektivní. Může se stát cokoliv. Nikdo z nás před rokem nečekal takto vyhrocený konflikt na Ukrajině, který mimochodem velmi ovlivnil i nemovitostní trh u nás.

Dějí se ale i pozitivní kroky…zastavuje se inflace, máme zastropované ceny energií, uvidíme, co Česká národní banka v následujícím období udělá.

Aktuální situaci však jako nějakou “krizi” nevnímám. Jen se nyní vracíme z vesmírných výšin, kam jsme si ceny nemovitostí sami vyšroubovaly.

Otázkou je, zda se jen vracíme k normálním cenám – pak jen potřebujeme zaktivovat kupující a doufat, že budou podmínky hypoték takové, aby na ně opět dosáhli. Nebo vývoj budou i nadále brzdit velmi přísné podmínky hypoték a to bude stále brzdit realitní trh a ceny budou pokračovat v poklesu. Myslím tím segmentové poklesy – jako jsou rekreační nemovitosti, byty ve větší vzdálenosti od Prahy a podobně.

Také v souvislosti s refinancováním stávajících hypotečních úvěrů, kterým končí fixace za nízké sazby, očekávám další příliv nemovitostí na trh. Uvidíme.

Lenka: změnila se nějak situace v souvislosti s poměry kupujících?

Ivana: v létě bych řekla, že bych byla ráda, kdybych potkala nějakého “živého kupujícího”. Kupujících bylo opravdu málo. Propad v ohlasu poptávek je zhruba 60 %. Poptávající sice na prohlídky přijdou, ale na nemovitost po finanční stránce nedosáhnou.

Od září je situace významně lepší. Jezdíme po prohlídkách a podepisujeme rezervace. Na druhou stranu se zvedá zájem o nájemní bydlení.

Lenka: jedná se o boom pronájmů?

Ivana: že se jedná o boom pronájmů – co to je boom? To bych asi netvrdila. Máme 80 – 90 % cizojazyčných zájemců (Ukrajina, Rusko), jejichž platební schopnosti jsou limitované. Je to trošku složitější klientela a z dlouhodobého hlediska žádný boom nezapříčiní. Obrovský či extrémní nárůst české klientely jsem nezaznamenala.

Trhem hýbe také mladá generace, která vyznává svobodu a život bez závazků. Tii vstupují na trh a preferují menší byty nebo nájmy. Ani tímto se trh nijak zásadně nemění. Financování stále hodně řeší rodiče této generace. Plného nástupu mladé generace, která by zásadně a plošně realitní trh změnila, já se již asi nedožiji. Nicméně, pořídit bydlení pro vlastní děti je čím dál tím složitější – to si asi uvědomujeme všichni.

Lenka: jak vnímáte situaci na trhu hypoték?

Ivana: věřím tomu, že sazby se už nijak zásadně zvedat nebudou. Z energetické politiky cítím pozitivní signály a každá doba, která se tváří, že je zlá, je pro něco ideální. Ať je to příležitost pracovat sám na sobě nebo pro podnikatele zvýšit výkon.

Potřeba bydlení nezanikne, jen se odloží v čase. Jakákoliv komunikace s klienty v tuto chvíli, nám v budoucnu pomůže připravit skvělý konec roku. Za mne je to výzva k tomu nekňourat, protože doba je taková a my s tím nic neuděláme. Musíme se k tomu postavit čelem.

Za mne si všichni žijeme skvěle, žijeme v krásné zemi, máme co jíst a kde spát. Nemáme důvod “kňourat”.

Je třeba makat a být flexibilní, změnit myšlení – jak v realitním, tak ve finančním businessu. Čím více se přizpůsobíme a budeme hledat cesty ke klientům a k monetizaci, tím lépe se nám v budoucnu bude dařit. Není potřeba se bát.

Všem držím palce.

Lenka: děkuji za rozhovor.